建筑设计知识复习资料:评估独栋别墅有哪些要点?

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信息来源:建筑世家网收集整理
发布时间:2018-5-24 9:58:26

  评估独栋别墅有哪些要点?

  一.天然景观(NATURAL VIEW)

  好的天然景观,不论是否知名景观,都可为别墅提供“远景”。不论是山是水,是公园或河滨,由于视野能远眺,距离产生的空间美感,衬托人造景观的“近景”,使别墅的窗外美景,增色加分。

  二.人造景观(LAND SCAPING)

  别墅区的景观设计,不仅是绿化植栽如此简单,好的景观设计除了视觉上、环境美化上、小区微气候、休闲活动各方面都会统筹考量。一举多得,既能创造景观,又解决人车分道问题、停车位问题、噪音问题、安全问题,因此好的景观规划,对别墅的品质影响极大。

  三.建筑造型(ARCHITECTURAL STYLE)

  建筑造型风格决定别墅区建筑调性、风貌、庄园式、城堡式、都铎式、地中海式、西班牙式、殖民风格、热带田园风、北欧现代式、美国白派、简约主义式,甚至混合风格式、维多利亚式。不知所云的外型设计应有尽有,我们该从两个方向去看它,第一,比例、美学之塑造分数几何?屋顶斜度对否,开口长宽比例美吗?立面比例正确吗?好的别墅造型可提高其房产价值。第二,建筑风格是否为你所喜爱,喜爱同样建筑风格的人群以类聚之,以后的小区邻居或许也有相同语言与通性。譬如,同样喜爱现代派建筑风格的人做邻居一定是较佳搭配。

  四.栋距、空地比(DENSITY)

  建蔽率与容积率乃对土地使用密度与强度的规定,对发展商而言,单位土地面积愈大,空地比愈高,成本就愈高,因此欲成就高空地比就相对地总价会变高,目前上海郊区的地价已高到非500万以上的别墅,就无法有令人满意得栋距,一般前后栋距20m,左右栋距10m的别墅已属难得。

  除了庭院之外,空地还须提供公共设施、道路、公共绿地、景观等用地,因此包括公共面积来平均,每一栋别墅需用地1.5到2.0亩地(即900 m2~1350m2)。

  五.管理与维护(MANAGEMENT&MAINTAINANCE)

  别墅区的居住品质好不好,除了环境、建筑、景观等硬件因素之外,管理团队、管理制度、维护与修缮的执行效率等软件因素,亦是重要考量条件。一般来说,国外物业管理公司的管理制度与执行效能均较完善,也较可信赖。好的物业管理能提高房产价值,当然付出的费用也相对较高。然而对高档别墅社区而言,这是绝对必要的条件,许多别墅区常因没有好的管理而造成各住户违章横行,庭院各自设立围篱,没有好的维护而造成公共设施毁损及环境破落,这些结果都会造成房价下滑。

  六.保全与私密性(SECURITY&PRIVACY)

  别墅区的安全性可从两方面来谈。一是以高墙、夜间照明、电子安全设备等硬件配套设施来作防患。二是加强人员的门禁管制、巡逻及紧急反应训练,来确保对居民、财产的安全保障。私密性与密度、景观设计有关,访客过滤也是基本确保手法。好的别墅区内看不到闲杂人,也看不到来路不明的车辆,无线通话器是必备工具。

  七.公共设施(FACILITIES)

  公共设施可分为室内活动与户外活动两大类。室内活动一般以会所(CLUB HOUSE)方式经营是为社区中心(COMMINITY CENTER),内部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡厅、会议室、宴会餐厅等空间的经营管理。户外活动场所则如网球场、游泳池等各类运动场地。

  公共设施可分纯粹对内开放及对外社会人士开放两种经营方式,亦有以会员发卡方式经营,而住户享有当然会员资格,对外则以收费方式招收会员。总之,原则是“以价制量”才能维持好的环境与提供优质服务。所有设施的经营管理维护都需要花钱,若经营者不营利,则势必由使用者付费,物业管理费自然要高许多。

  八.区位交通(LOCATION&TRAFFIC)

  不同的区位条件,不同房产价格,也造成不同生活方式,市区的或郊区的,大众交通网络上的或偏远疏离的地区,有无社区巴士行驶,附近有无区域性小型商业区,这些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事实上也影响别墅区入住意愿,一个成熟的社区入住率高,周边生活机能健全、交通方便、管理完善,自然房屋价值也居高不下。

  九.建材及设备

  目前国内别墅皆为毛胚房,主要建材考虑为外墙材质与门窗等级,设备包括中央空调,水处理设备(净水、软水、纯水)中央吸尘系统、保全系统等。有地下室的别墅则应配备自动抽汲集水井。

  十.房型平面设计

  别墅的平面设计可由下列基本条件来判断选择房型。

  a.有无过多无用或不好安排使用的平面空间。

  b.有无空间大小配比不良的现象。如主卧房的小空间能否满足各种功能需求大小。

  c.朝向与房间的景观、通风、采光息息相关,选择适合自己的方位,不论从风水或物理环境角度都是必须的。

  十一.特点主题

  有的别墅区的卖点是天然条件,如临湖、临球场、公园。有的是标榜如名人雅士聚居之地,人文荟萃。或是有新的设计理念之完美体现为特色,这些具有主题特色的别墅的确能对房产有加分效果,不论自住或投资,日后的增值是指日可待。

  十二.长期规划

  这可分两方面来说:都市长期计划与社区内长期规划。未来三、五年,甚至十年后,政府都市规划建设是否将对此别墅造成好的或坏的影响,不一定所有的公共建设都是正面的影响。对生活品质而言,大型卖场或商业区太近,利害是互见的。通常别墅区要的是安全、方便、独立,在市区要能闹中取静,在郊区要能自成一方,不受干扰。



该信息于 2018-5-24 9:58:26 由 jianzhushijia 编辑发布。
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