注册物业管理师考试之设备更新的原因与特点

注册物业管理师考试之设备更新的原因与特点

　　1.设备更新的原因

　　①设备有形磨损

　　a）设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。

　　b）设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。

　　②设备无形磨损

　　a）设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。

　　③设备磨损的补偿

　　要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备（图3-9）。

　　2.设备更新的特点分析

　　①设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。

　　a）设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。

　　b）自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。

　　（3）技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。

　　（4）经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。

　　②设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。旧设备经过磨损，其实物资产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。

　　③只比较设备的费用。通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。在物业设备更新的经济分析中，如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，也可以将增加的收益和费用一起考虑。

　　④设备更新分析以费用年值法为主。由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。