房地产估价师考试--房地产估价概论(二)

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价概论(二)
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价概论(二)
(总分82, 考试时间90分钟)

一、单项选择题
1. 关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是______。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
A  B  C  D
该问题分值: 1
答案:B
[解析] A选项正确说法:房地产估价是评估房地产价值。C选项正确说法:房地产估价是对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。D选项正确说法:房地产估价有误差,但误差应在合理的范围内。
2. 下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是______。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
A  B  C  D
该问题分值: 1
答案:D
[解析] 房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用,可以分为两种不同的性质:鉴证性估价和咨询性估价。鉴证性估价也称证据性估价、公证性估价,该估价报告具有“公共产品性质”;咨询性估价,其估价报告是一种“私人产品”。在这两种性质估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任,鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
3. 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,受损后的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复,修复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是______。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
A  B  C  D
该问题分值: 1
答案:C
[解析] (1)修复的各项必要费用,包括修复工程费、搬迁费和临时安置费,即:150+0.13×2×100+0.15×6×100=266万元。
(2)修复所能带来的价值增加额,为修复后与修复前的市场价格之差,即:[5000×(1-5%)-4500]×10000=250万元,该损害在经济上是否可修复,是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额,则在经济上是可修复的;反之,在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元,所以该损害在经济上是不可修复的。
(3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额,为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差,即:(5000-4500)×10000=500万元。
(4)在不修复情况下,价值减损额为500万元,平均每户可得5万元。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有67道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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