房地产估价师考试--不同类型房地产估价(一)

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--不同类型房地产估价(一)
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--不同类型房地产估价(一)
(总分70, 考试时间90分钟)

(二)问答题
1. 现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价,请写出估价技术路线。
该问题分值: 10
答案:
针对抵押目的,应遵循谨慎原则,先得出未设定法定优先受偿款的市场价值,再扣除法定优先受偿款,得出抵押价值。
(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估,得出各部分的价格,然后求和得出总价。
1)计算出商业、住宅的建筑面积。
2)商业部分采用收益法进行评估,居住部分可搜集可比实例,采用市场法进行评估。
3)两者汇总得出总价。
(2)把该综合楼作为整体,采用成本法得出总价。
1)采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。
2)采用成本法计算出建筑物的价格。
3)土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
(3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
(4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
2. 某房地产占地面积2580m2,建筑面积9440m2,每层建筑面积2360m2。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%,二、三层差价5%,三、四层差价2%),判断出二层价格为12309元/m2,三层价格为11694元/m2,四层价格为11460元/m2,从而得出估价对象房地产的市场价格为:(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?
该问题分值: 10
答案:不正确。因为估价对象用途是商住混合,需按不同用途分别估价。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有4道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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