房地产估价师考试--不同目的的房地产估价

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--不同目的的房地产估价
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--不同目的的房地产估价
(总分150, 考试时间90分钟)

(一)问答题
1. 房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?
该问题分值: 10
答案:
房地产投保时的保险价值评估,应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值,不应包含土地价值;投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。
房地产保险价值评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估,这两类保险估价的估价时点不同。
2. 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果,这与公开市场价值标准有矛盾吗?
该问题分值: 10
答案:各种估价方法实质是要确定估价对象的公开市场价值,也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系,对同一估价对象,在同一个估价目的下用不同的估价方法进行估价,结果应该是一样的;对同一估价对象,在不同估价目的下,即使用同一种估价方法进行估价,其结果也会有差异。例如,在买卖的情况下,虽然实际的成交价格有高有低,但有其正常的买卖价格;在抵押的情况下,也有其正常的抵押价值;在征收补偿的情况下,有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额,又不完全是相同的。各种估价目的并不都是要确定估价对象的公开市场价值。再进一步讲,估价对象的客观合理的价格或价值并不等同于估价对象的公开市场价值,这是两个概念。采用公开市场价值标准,是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场,是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,他们都掌握了必要的市场信息,有比较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识。此外,市场交易条件公开并不具有排他性,即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。由此可见,不同的估价目的产生不同的估价结果,这与公开市场价值标准并不矛盾。
3. 待估物业通过划拨方式取得土地使用权,根据市政府的有关文件规定,须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》,该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月),剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
该问题分值: 10
答案:
技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格,再考虑其已使用年限对其价格的影响,修正后得出估价对象现时的市场价格,然后乘以土地使用权出让金缴纳费率,得出补地价。主要公式:补地价=估价对象出让的市场价格×已使用年限修正系数×土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格×[1-1/(1+Y)28.5]/[1-11(1+Y)40]×土地使用权出让金费率(其中,Y代表土地报酬率)。
4. 试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?
该问题分值: 10
答案:对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估,两者之差额即为损失价值。对于可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有12道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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