房地产估价师考试--主要估价方法在房地产估价中的运用

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--主要估价方法在房地产估价中的运用
发布时间:2018-1-9
文件类型:doc格式doc
文件大小:14 KB
资料编辑:xiaoli
浏览人次:373 次
VIP会员价格:300 建筑币
资料下载
资料简介

房地产估价师考试--主要估价方法在房地产估价中的运用
(总分230, 考试时间90分钟)

(一)问答题
1. 有人提出市场法的评估结论最接近实际,成本法的评估结论通常偏低,收益法的评估结论通常偏高,这种说法对吗?为什么?
该问题分值: 10
答案:不对。评估房地产价格,其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或价值,应该是公开市场价值——在公开市场中最可能形成的价格。市场法强调可比实例价格必须是正常价格或可修正为正常价格;收益法强调采用正常净收益;成本法强调正常的重置价等。说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点的,其实质是一样的。
2. 交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?
该问题分值: 10
答案:
交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例;类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、权利性质相同)或相当(规模、档次相当)的房地产;可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合,成交日期尽量接近估价时点,成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产;估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。
交易实例房地产的外延最大,类似房地产次之,可比实例房地产和估价对象房地产最小,是包围与被包围的关系。
3. 什么是选取可比实例的分配法?
该问题分值: 10
答案:如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,而缺少相应的交易实例,但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时,则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配),提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格,再将此作为可比实例。例如,估价对象为土地,而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例,但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时,则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格,剩余部分即为土地价格,此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整,即可以求得估价对象土地的价值。例如,需要评估某宗居住用地的价值,在附近有一幢住宅买卖,成交总价为100万元,其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得),则土地的价格为40万元,再以此40万元的地价为基础,通过修正、调整,得出该宗居住用地的价值。
4. 建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的?而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的?
该问题分值: 10
答案:建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,未扣除折旧;而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。
5. 计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?
该问题分值: 10
答案:
计算房地的重新购建价格有两大路径:①模拟房地产开发商的房地产开发过程,采用成本法来计算;②先计算土地的重新购建价格,再计算建筑物的重新购建价格,然后相加。
计算土地的重新购建价格,通常是假设土地上的建筑物不存在,再采用市场法、基准地价修正法等计算其重新购置价格,这特别适用于城市建成区内的土地难以计算其重新开发成本时。计算土地的重新购建价格,也可采用成本法计算其重新开发成本。
计算建筑物的重新购建价格,是假设旧建筑物所在的土地已取得,且此土地为空地,但除了旧建筑物不存在之外,其他的状况均维持不变,然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理必要的费用、税金和正常利润,即为建筑物的重新购建价格;或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造,由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人,在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用,再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润,即为建筑物的重新购建价格。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有17道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
相关推荐
最新发布
热门点击
Copyright © 2016 - 2020 建筑世家网. All Rights Reserved . 京ICP备17052177号-1
关闭
会员登录