房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第93套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第93套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第93套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 有一临街商铺要转让,建筑面积为500m2,土地使用年限为40年,自2003年10月13日起计。该商铺现已出租,租金为每月50000元,租期为两年,自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元,租赁的综合税率为租金收入的10%(不含所得税),现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租,作为长期投资,期望收益率为10%。请回答:根据上述资料你能否决定购买?为什么?(估价时点为2005年10月13日)
该问题分值: 10
答案:
假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。
由于目前该商铺出租具有收益,将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加,所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率,可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算[估价时点为2005年10月13日,收益年限为40-2=38(年)];同时要考虑该商铺为带租约出售,在租赁期间净收益用租约租金计算,租赁期外用正常社会平均租金计算:
A1=5×12×(1-10%)=54(万元)。
A2=70×(1-10%)=63(万元)。
V=54/(1+10%)+63/[10%(1+10%)]×[1-1/(1+10%)37]=604.98(万元)。
因为604.98万大于转让价格510万,因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下,投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。
注:V=54/10%×[1-11(1+10%)]+63/10%×[1-11(1+10% )38],这是一种错误计算方法,属于概念不清、用错公式的典型。
2. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅,但该住宅已事先由李某出租,租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置,则在正常情况下应如何思考下列问题:
1.如果张某购房的目的是投资,并拟将购入的住宅用于出租,则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2.如果张某购房的目的是自住,并希望立即入住,则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3.该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
该问题分值: 10
答案:
1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较,若现有租金高于市场平均租金,则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金,则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2.显然有影响,现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3.该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定,不是购房者张某可以完全确定的。
3. 对某私人的出租住宅进行交易价格评估时,你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?
该问题分值: 10
答案:
1.可优先选用收益法、市场法和成本法。
2.需要搜集的资料
(1)每种估价方法都需要搜集的资料有:
1)明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。
2)明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等;区位状况如周围环境、景观等;权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况、规划限制条件、土地使用年限等。
3)明确估价时点的资料。如委托方提出的某个特定时间,但估价时点是由房地产估价师根据估价目的在征求委托方同意后确定的。
(2)收益法还需要搜集的资料有:
1)该住宅是否已出租、租金水平等资料。
2)该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料,以确定出租净收益。
3)该地区出租净收益的趋势预测分析资料。
4)该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率,以确定报酬率或资本化率。
(3)市场法还需要搜集的资料有:
选取3宗以上可比实例的有关资料,如可比实例的成交价格、价格可比基础、成交日期、交易情况、房地产状况等。
(4)成本法还需要搜集的资料有:
1)该地区地价构成情况、基准地价标准,如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料。
2)该地区建筑成本构成情况,如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等。
3)该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料。
4)该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料。
5)该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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