房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第92套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第92套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第92套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,已出租。商业用房的用地已于2010年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。
请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?
该问题分值: 10
答案:
据题可知,该市规划部门已将该区域规划为居住区,按目前各地一般做法,首先应由国土管理部门按该市规划将土地进行置换,再由土地储备中心实施拆迁整理,在明确规划使用条件后进行土地使用权出让,有意向的房地产开发商可运用假设开发法对地价进行评估,并预测开发效益。在这样的前提下,开发商不可能在划拨的国有土地上进行房地产开发,只能从国有土地所有者手中通过有偿出让方式取得有限期的土地使用权,并按规定的规划设计条件进行房地产开发,因此不必要与该正常生产的工厂打交道,也无需了解目前该国有土地的使用情况。房地产开发商如请房地产估价机构预测开发效益,应搜集的资料主要如下。
1.调查待开发房地产(7672m2国有土地)的基本情况,应包括:名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、利用现状、权属状况,特别重要的是规划限制条件,包括土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩、地面标高等。
2.选择最佳的开发利用方式,搜集估算开发经营期的相关资料,特别重要的是需要搜集为预测开发完成后的房地产价值所需的资料,可出售面积、售价,可出租面积、租价,销售期、出租期等。
3.搜集为测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及其他相关的资料。
4.目前国有土地使用权出让的方式有协议、拍卖、招标及挂牌出让等,以市场化程度较高的后三种方式为主,近来特别以挂牌出让为多,因此还需要了解当地国有土地使用权出让情况,当地近期房地产市场情况,当地主要竞争对手情况等。
2. 某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造成办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?
该问题分值: 10
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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