房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第89套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第89套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第89套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
某酒店从1998年开始兴建,但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设,并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证,以该房地产向银行抵押贷款。
1. 简述评估该酒店的技术路线。
该问题分值: 5
答案:
通过实地考察和对周边区域的调查并分析有关资料后,根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择,酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产,区别于其他各类房地产,特别是中大型星级酒店物业,其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加,据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法,同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估时遵循贡献原则的前提下,除收益法外,成本法也具有评估价合理性的一面,能够保守地测算估价对象的现有价值,因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值,再扣除法定优先受偿款,即得出本次估价对象的抵押价值。
2. 确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
该问题分值: 5
答案:大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏,所以通常不采取市场法对其评估,酒店的收益年限较长,所以未来的收益有较大的不确定性、土地使用年限等也是应考虑的因素。
3. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?
该问题分值: 10
答案:
解法一:
拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价,还需要进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况,了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本,进而分析确定该宗土地的最佳开发方案,以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租),运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地产的总价值,需调查了解类似房地产的开发成本、建安工程费用、开发经营期和前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费,在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后,确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果,确定最终的估价价格,再根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999),撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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