房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第87套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第87套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第87套题
(总分90, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 甲公司2009年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/m2,其余12栋流拍。当2012年第二期30栋竣工后,建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低,而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2009年的楼面地价高400元/m2,远低于其当时投入的建设成本,很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问:乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
该问题分值: 10
答案:
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有:
1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右,房地产市场情况已发生了变化。
2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求不足也会导致成交价格较低。
4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5.2009年取得土地时的土地市场状况与2010年拍卖别墅时不同,2009年的拍卖地价与2010年拍卖别墅的地价不具可比性,更不能与2012年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
2. 赵某于2009年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2010年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。2010年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2010年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有:
1.赵某与开发商于2009年6月签订的商品房买卖合同原件;
2.赵某的购房发票;
3.商品房预售许可证复印件;
4.其他有关房地产市场资料。
[请问]
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
该问题分值: 10
答案:
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全,比如缺是否有法定优先受偿款的证明,赵某装修花费成本的证明,拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价,估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,此外,对于赵某的装修费用,应按照客观合理的市场价值测算。
3.不能按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
3. 黄某于2009年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,2010年改作餐馆,并补交了土地使用权出让金,办理了产权证变更手续。2012年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例,故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确),估值40万元。然后,再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价,估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问:这样确定估价结论是否正确?为什么?
该问题分值: 10
答案:
这样确定估价结论不正确。因为:
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳利用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元),但最高最佳利用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象的合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同使用性质进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有10道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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