房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第85套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第85套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第85套题
(总分150, 考试时间90分钟)

一、问答题
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。
问题:
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?
1.该问题分值: 10
答案:
在估价程序上应特殊注意:①被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作,并在报告中作出相应说明。
②估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明。
③公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁入转交分户报告。
2.该问题分值: 10
答案:被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。
3.该问题分值: 10
答案:拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或按完全产权评估)。
[试题分析] 拆迁估价也是房地产评估中的热点问题,拆迁也是城市建设中的敏感问题,必须严格按照国家的相关法律规定,同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开,避免有利害关系的人参与估价,并将初步估价结果向被拆迁人公示,征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别,一般由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成,可委托评价机构进行评估。
某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题:
1.这样的做法有哪些错误?
4.该问题分值: 10
答案:
错误:
①由于3个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
②未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。
③不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益。
④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有20道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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