房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第84套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第84套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第84套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 张某在1998年7月以按揭的方式购买了一套住宅,现在(2001年7月)因资金紧张要出售该套住宅,同时李某打算购买该套住宅,但双方均不知如何确定该套住宅的售价,为此委托评估机构进行评估,请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。
该问题分值: 10
答案:
1.用市场法或成本法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价。
2.根据按揭合同中的约定,确定李某在转让之日购买该套住宅后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的本息值在转让之日的现值,得出该套住宅的转让价(卖方所得)。
2. 设有A、B两块相邻土地,它们分别属于甲、乙两个公司,请写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的技术路线。
该问题分值: 10
答案:
1.用统一的方法测算合并前A、B两块地的各自价格及合并为一块地后的价格。
2.由合并为一块地后的价格减去合并前A、B两块地的价格,得出增值总额。
3.从面积、单价、增值贡献度三个方面计算出A、B两块地的增值分配率,并进行加权平均,计算出A、B两块地综合调整后的增值分配率。
4.由A、B两块地的综合调整增值分配率分别乘上增值总额,得出A、B两块地各自的增值分配额。
5.由A、B两块地合并前的价格,加上各自的增值分配额,得出A、B两块地的邻地购买价格。
3. 某公司有一商场,该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权,并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1~4层,1997年进行了一次重新装修,但由于经营管理不善,商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场,并委托你评估其客观合理价格,请写出你评估的技术路线。
该问题分值: 10
答案:
1.用收益法和市场法评估出该商场的完全产权售价。
2.用地价分摊方法计算出商场应分摊的地价,然后乘上一定的比例,得出商场需要补交内土地使用权出让金。
3.测算商场装修因转让所造成的价值损失。
4.由完全产权的售价,减去需要补交的土地使用权出让金,再减去装修转让所造成的价值损失,得出商场的转让价。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有14道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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