房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第79套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第79套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第79套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问:
1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
该问题分值: 10
答案:
1.不能直接将其选作可比实例。因为:
(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同,但其小类用途不一定也相同;
(2)商场与临街商铺的规模不相当;
(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;
(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;
(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;
(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;
(7)商场剩余部分招商管理费较高,与临街铺面可能不同。
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意:
(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
(2)租约期内按租约租金,租约期外按正常客观的市场租金计算。
3.确定自营部分的净收益时应注意以下问题:
(1)确定自营部分净收益,应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2)因向商户收取的管理费较高,应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
(3)测算时不仅考虑有形货币收益,还应考虑各种无形收益。
(4)确定合理的收益期限,在该商场的自然寿命、法律规定等基础上,结合剩余经济寿命来确定。
2. 某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价,估价目的是为了抵押贷款,按当时正常市场价格评估的结果为1000万元,银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日,因业主无力偿还贷款,银行向法院申请,经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为 600万元,加上业主已偿还给银行的部分本金和利息,业主仍欠银行100万元。为此,银行要求估价公司赔偿该100万元损失,而估价公司认为自己没有责任。
请问:估价公司应如何说明自己没有责任?请解释其理由。
该问题分值: 10
答案:
估价公司解释其没有责任的理由如下:
(1)银行按评估价值的八成贷款给业主,对风险考虑不够;
(2)抵押贷款时点为1999年8月1日,拍卖的时间为2001年10月1日,由于时间的变化,房地产价值会发生变化;
(3)由于短期(快速)和强制性变现因素,拍卖价格可能会低于公开市场价值;
(4)房地产拍卖所得扣除所有税费后得款可能低于公开市场价值;
(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的,就没有赔偿责任。
3. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅,但该住宅已事先由李某出租,租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置,在正常情况下回答下列问题:
1.如果张某购房的目的是投资,并拟将购入的住宅用于出租,则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2.如果张某购房的目的是自住,并希望立即入住,则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3.该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
该问题分值: 10
答案:
1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较,若现有租金高于市场平均租金,则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金,则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2.现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3.该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定,而不是由购房者张某完全确定。
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本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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