房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第76套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第76套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第76套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
某企业有一幢在1981年建造的商场,请写出下列情况下的估价技术路线。
1. 1998年,企业以该房地产申请抵押贷款,委托评估机构进行抵押价值的评估。
该问题分值: 2.5
答案:
(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。
(2) 用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格,并乘以一定的比率,求出需要补交的土地使用权出让金。
(3) 由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
2. 1999年,企业因经营不善,无力偿还上述房地产的抵押贷款,银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。
该问题分值: 2.5
答案:
(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
(2) 由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例,得出拍卖保留价(拍卖底价)。
3. 1996年,企业以该房地产向保险公司投保,受企业委托进行投保价值的评估。
该问题分值: 2.5
答案:用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值,以此公开市场价值作为评估的投保价值。
4. 1997年,该房屋因火灾被烧坏,受企业委托进行理赔的评估。
该问题分值: 2.5
答案:
(1)用成本法评估修复所需的费用。
(2) 用收益法评估出企业的间接损失。
(3) 由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。
5. 某企业有一临街的框架结构的4层仓库,企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权每层建筑面积约400m2现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估,但企业要求高估该房地产的价格,如果你作为一名房地产估价师受评估机构的派遣负责此项评估工作,请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。
该问题分值: 10
答案:在城市规划允许的情况下,按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为:按有扶梯、有装修的商场评估4层仓库转换用途后的价格;然后扣除因转换用途需要补交的出让金,室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润,得出4层仓库的现时价格。
6. 某企业有一空地,且企业拥有该地块的70年的住宅用途的出让土地使用权,因自己无资金,便用此块地和某开发商联合开发一幢18层高层住宅。按联合开发的协议,企业仅提供70年住宅用途的出让土地使用权,其他一切开支均由开发商支付,房屋建成后,开发商需要向企业无偿提供其中的6层住宅,但办理产权证件的费用则各负其责,请你写出评估该地块单位地价的技术路线。
该问题分值: 10
答案:
1.先用成本法评估出6层住宅的造价和税费。
2.再以6层住宅的造价与税费之和除以开发商分摊的土地面积,便得出该地块的单位地价。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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