房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第75套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第75套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第75套题
(总分110, 考试时间90分钟)

一、问答题
某一委估房地产,其设计用途为商业,结构等级为钢混结构,水电卫齐全,总建筑面积为1632.5m2,该大楼共三十一层,现一层为甲公司营业大厅,二层为办公用房,委估地产位于一、二层,现产权所有人为乙公司,该房屋欲租给甲公司十年,所有的装修费用由甲公司独立承担,经调查该地区房地产交易活跃,而且该房屋在相当繁华的地区。
1. 该房屋的估价主要技术路线是什么?
该问题分值: 10
答案:
该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。
(1) 收益法:
①计算该房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点;
②计算该房地产在租赁期后的净收益,并折现至估价时点;
③把以上两部分的未来净收益折现值相加,得出委估房地产的现时价值。
(2) 市场法:
由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁,所以可用市场法来估算。
①假设委估房地产无租赁协议约束,用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;
②假设委估房地产无租赁协议约束,用市场法评估出该房地产在估价时点,为某一时间期间内的租赁收益,并把该期间内的净收益折现至估价时点,即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;
③根据租赁协议,计算房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点,即为租赁期内已确定的净收益值;
④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值,再加上租赁期内已确定的净收益现值,即为委估房地产的现时价值。
2. 应该搜集哪些估价资料?
该问题分值: 10
答案:应搜集的资料:去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料,对估价对象的租赁协议需充分理解,熟悉租金的价格内涵。
3. 某评估公司受甲公司委托,对其拥有的一处自建房地产区进行评估,估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2,总建筑面积4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后,颇感不解,因为其实际投入成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润及利息;而评估公司认为自己的评估结果是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?
该问题分值: 10
答案:
首先应明确估价目的,不是因为转让而估价,而是因为抵押而估价,一般应采用保守谨慎的原则,抵押价值比公开市场价值要低是合理的。
2.房地产估价中采用的是客观成本,并非其实际投入的成本,客观成本比实际成本低,不仅是可能的,也是正常的。
3.房地产价格主要是由市场供求关系决定的,当该类房地产市场供大于求时,应该下调评估价值,这是必须的。
4.尽管该宗房地产2002年1月竣工,物质折旧可能性不大,但不排除其功能折旧和经济折旧可能性比较大,故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。
4. 某饮料厂位于某市的商业中心,所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地,该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂,欲将其全部房地产售予某食品有限公司,要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线,即:首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值,后运用成本法评估土地的价格,最后,将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。
你认为这样做合适吗?为什么?
该问题分值: 10
答案:不正确,因为估价对象现实用途虽是工业,但估价用途应是商业,技术路线应按商业用地制定,优先选用比较法和收益法。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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