房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第73套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第73套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第73套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 2003年4月,方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005年1日,方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部,并办理了有关手续,至2007年10月,方先生有意将该套四合院出兑,市民刘先生得知后与方先生接洽,双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅,则估值为224万元;若将估价对象视为营业用房,由于其地段很好,估值远远高于视作住宅的价值,为683.4万元。方先生认为,这套四合院在出售时是作为营业用房的,成交价格应参考683.4万元这一估价结果;刘先生认为,方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的,其性质已于该时点确定,而且自己买来也是用作住宅的,因此应参考224万元的估价结果商讨交易价,双方就此问题不能达成一致,交易失败。
请问:
1.应当以哪种估价结果作为价格参考?
2.房地产估价应遵循的基本原则是什么?
该问题分值: 10
答案:
1.应当以将估价对象视为营业用房的估价结果作为价格参考。
2.房地产估价应遵循“最高最佳使用原则”。由于该估价对象作为营业用房的价值远高于作为住宅的价值,所以就应按营业用房作估价,从而采用相应的估价结论。
2. 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年,可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
该问题分值: 10
答案:
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素:
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内;
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同,规模、档次相当;
③可比实例的成交日期应与估价时点接近;
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合;
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长时间),通常房地产市场变化较大,就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年;在特殊情况下,“如果房地产市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长时效不宜超过两年”。
3. A房地产估价公司应委托人的要求,对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中,公司根据实际情况,采用不同的估价方法,依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估,将评估过程与评估结果详细阅明,最终形成评估报告。
请问:
1.什么是房屋租赁价格?
2.房屋租赁价格的评估有什么特点?
3.房屋租赁价格的评估有哪些方法?这些方法分别在什么情况下应用?
该问题分值: 10
答案:
1.房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。
2.房屋租赁价格评估具有如下特点:
(1)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型;
(2)租约对租金估价有一定的影响;
(3)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。
3.房屋租赁价格的评估方法有:市场法、收益法和成本法。
(1)市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道,可查阅有关报刊中租赁信息,收集房地产交易展示会资料,了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时,不仅应了解交易实例的价格及房地产状况,如坐落、面积、结构、交通条件等,还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。
(2)收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入(主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入)扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。
(3)成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例,也不便准确预测净收益时,易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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