房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第72套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第72套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第72套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. ××市××钢铁股份有限公司,以其名下一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。
请问:
1.作为对工业房地产的估价,其特点有哪些?
2.作为对工业房地产的估价,常用方法有哪些?
3.影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?
该问题分值: 10
答案:
1.作为对工业房地产的估价,其特点有:
(1)涉及行业多;
(2)非标准厂房多,单价相差大;
(3)要区分设备和建筑物造价。
2.作为对工业房地产的估价,其常用方法有:
(1)市场法;
(2)收益法;
(3)成本法。
3.(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有:
1)交通条件;
2)基础设施;
3)地理位置。
(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有:
1)用地面积与形状;
2)地点、水文条件;
3)房地产用途。
2. 甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费率为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?为什么?
该问题分值: 10
答案:
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割,而乙只考虑该套房屋的成本分割,未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割,则甲应该分得:2762.1÷2+30÷2=1396.05万元,乙应该分得:2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。
3. 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。
该问题分值: 10
答案:
(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。
(2)净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等。
(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命,还要考虑土地使用年限,或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。
(5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本,或实际成本是历史的,也不一定是社会平均(客观)成本。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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