房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第71套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第71套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第71套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某房地产地处繁华商业区内,占地900m2,地上200m2建筑为一旧式住宅,委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为4万元/m2,该区域的商品房价格为1万元/m2,城市规划中该区域的容积率为5。
请问:
1.该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?
2.评估时的依据和理由有哪些?
该问题分值: 10
答案:
1.该房地产的现时价值为4×900=3600万元。
2.上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为该房地产的现时用途是很不合理的。
(1)在商业区内建民宅,在用途上不合理。
(2)使用强度未达到城市规划规定的容积率,土地未得到充分利用。
按照房地产评估的最佳使用原则,该房地产应该以拆除重新利用为前提,按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币,确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。
2. 某估价公司于2005年8月1日对一宗地产进行了估价,估价目的是为了抵押贷款,按当时正常市场价格评估的结果为1000万元人民币,银行据此贷款给其业主800万元。 2007年10月1日,因业主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除了各项税费后为600万元,加上业主已偿还给银行的部分本金和利息,业主仍欠银行100万元。为此,银行要求估价公司赔偿该100万元损失,而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?
该问题分值: 10
答案:
1.银行按估价值的八成贷款给业主,对风险考虑不够。
2.抵押贷款时点为2005年8月1日,拍卖的时间为2007年10月1日,由于时间的变化,房地产价值会发生变化。
3.由于短期(快速)和强制性变现因素,拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4.房地产拍卖所得扣除所有税费得款可能低于公开市场价值。
5.如果估价公司当时的估价结果是客观合理的,就没有赔偿责任。
3. 甲公司2004年9月1日,因业务扩展,以总价800万元人民币购入相邻办公楼, 2007年9月1日,部分业务转出,该办公楼闲置,2007年10月1日,甲公司和乙公司拟合资经营一家新的公司,甲以该办公楼产权入股,乙委托丙评估公司对该办公楼以合资目的进行了评估,评估结果为720万元,甲认为丙评估公司的评估价值过低,但丙评估公司坚持自己的评估结果,请问丙评估公司的理由有哪些?
该问题分值: 10
答案:
丙评估公司的理由有:
1.甲公司购买时是急需,可能购买价格高于正常市场价值。
2.购买时点和估价时点不同,市场状况不同。
3.可能该房地产的区域条件发生了变化。
4.该房地产的实物状况发生了变化,如折旧、产权的使用权时间变短。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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