房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第69套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第69套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第69套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造,重新装修为办公楼用于出租,现在政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁,甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询,根据《城市拆迁管理条例》和《城市拆迁估价指导意见》,请问:
1.甲公司开发中可能提出哪些估价要求?
2.对甲公司可能捉出的估价要求,房地产估价机构该如何解答?
该问题分值: 10
答案:
1.甲公司可能提出的要求:
(1)按改造后的办公用途市场价值进行评估。
(2)对办公楼承租人损失进行评估。
(3)对装修、改造费用进行评估。
2.房地产估价机构可做的答复:
(1)应按改造前的工业用途评估(按法定用途),评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认,可以按照改造后办公用途评估,也可以评估办公楼承租人的损失。
(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
2. 甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售费用为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出,实际销售费用与预得的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元:乙认为该套房屋的实际成本为25万元,故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元,自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素,请问:
1.谁的分配方案更合理?
2.应该如何分配?
该问题分值: 10
答案:
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割;而乙只考虑该套房屋的成本分割,未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割,则甲应该分得:2762.0/2+30/2=1396.05万元,乙应该分得2762.10/2-30/2=1366.05万元。
3. S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块,作为代理S开发商投标的估价人员,你认为应采用何种估价方法,要做哪些具体工作?
该问题分值: 10
答案:
(1)对土地的基本情况如规划条件、用途、面积等作全面的了解。
(2)通过市场情况调查,对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测,进而对投资项目做出决策。
(3)利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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