房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第68套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第68套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第68套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
某区域的建筑多数建成于20世纪70年代,现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶层楼板薄,防水层损坏漏雨,阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路,该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全,交通状况一般,用地级别属于六级地区。
请问:
1. 居住房地产估价的常用方法有哪些?
该问题分值: 5
答案:居住房屋地产估价的常用方法有市场法、成本法、收益法。
2. 写出估价技术路线。
该问题分值: 5
答案:
技术路线:
①首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价;
②采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价;
③对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进行简单算术平均,确定最终的估价结果;
④参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度.得出楼层、朝向、结构调节系数。
3. 《房地产估价规范》指出房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》(及高法的若干问题解释)、《城市房地产抵押管理办法》及当地其他有关规定进行。当然也包括《房地产估价规范》本身。
请问可以设定抵押的房地产包括哪些?
该问题分值: 10
答案:
可以设定抵押的房地产包括:
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占有范围内的土地使用权同时抵押;
(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权;
(6)以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权:
(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;
(8)依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;
(9)以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押;
(10)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会刚体。以及教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。
4. 一待估物业通过划拨方式取得土地使用权,根据市政府有关文件规定,须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月),剩余土地使用年期为25.5年。
试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
该问题分值: 10
答案:
调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率,通过年限修正,确定估价对象的补交地价款。
计算公式:
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本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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