房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第64套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第64套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第64套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
某大厦坐落地点为一级用地,属公建集中区,四周环路,该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼,钢筋混凝土框架剪力墙结构,地上1~3层整体设计为商场;塔楼A座为28层,设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工,于1995年12月停建,停建时大厦主体与外墙面装修已完工,室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问:
1. 2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?
该问题分值: 5
答案:一般不考虑使用成本法进行评估:因为该大厦闲置了10年,物质折旧的存在是明显的,也是比较容易计算的,但是由于结构上的缺陷,大厦也明显存在功能折旧,一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的,但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的,所以应该舍弃成本法。
2. 写出估价技术路线。
该问题分值: 5
答案:依据大厦的现状,一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用,也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估,首先要确定估价对象的未来状态,因此在分析估价对象现状、以及市场环境的基础上,对改造方案做出了设定,并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估,具体采用市场法进行,是对成本开发期间费用进行估算。
3. 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同:成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
该问题分值: 10
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本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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