房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第63套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第63套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第63套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某地块土地使用权拟采用招投标形式出让,该地块为某市区中的熟地,其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼,土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权,然后进行房地产开发并出售,现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外,在评估过程中还需涉及哪些估价方法?
该问题分值: 10
答案:
(1)评估机构为开发商投标报价,对该地块最适宜采用假设开发法,即将估价对象预期开发后价值(楼价),减去预期的正常开发费用(建筑费和设计等专业费用以及利息)、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩余的余额,根据此剩余之数来确定估价对象的价格。
(2)评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最适宜之外,一般在评估过程中还需要运用市场比较法进行校核,作为报价的主要比较资料,此外还可以附以成本法评估作为参考。
2. 某评估公司受甲公司委托,对其拥有的一处自建房地产进行评估,估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解,因为其实际投入的成本已达6960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息,而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问:评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?
该问题分值: 10
答案:
(1)评估的是公开市场价值或市场价格,是客观合理的价格;
(2)而实际发生的成本可能超过社会平均水平;
(3)估价时点与实际成本发生时点有差异,价格会有变化。
3. 某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2,办公楼建筑面积1050m2,临街商业用房建筑面积580m2,已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?
该问题分值: 10
答案:
(1)现状房地产状况(实物、区域和权益)资料。
(2)规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案) (或技术经济指标)。
(3)该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。
(4)该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。
(5)相关税费。
(6)贷款利率。
(7)该地区类似居住物业开发的平均利润水平。
(8)该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。
(9)市政配套费用和土地开发费用。
(10)该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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