房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第61套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第61套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第61套题
(总分14, 考试时间150分钟)

一、问答题
1. 某一委估房地产,其设计用途为商业,结构等级为钢混结构,水电卫齐全,总建筑面积为1632.5㎡,该大楼共三十一层,现一层为甲公司营业大厅,二层为办公用房,委估地产位于一、二层,现产权所有人为乙公司,该房屋欲租给甲公司十年,所有的装修费用由甲公司独立承担,经调查该地区房地产交易活跃,而且该房屋在相当繁华的地区。
(1). 该房屋的估价主要技术路线是什么?
该问题分值: 1
答案:该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。
(1)收益法:
①计算该房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点;②计算该房地产在租赁期后的净收益,并折现至估价时点;③把以上两部分的未来净收益折现值相加,得出委估房地产的现时价值。
(2)市场法:
由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁,所以可用市场法来估算。
①假设委估房地产无租赁协议约束,用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;
②假设委估房地产无租赁协议约束,用市场法评估出该房地产在估价时点,为某一时问期间内的租赁收益,并把该期间内的净收益折现至估价时点,即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;
③根据租赁协议,计算房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点,即为租赁期内已确定的净收益值;
④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值,再加上租赁期内已确定的净收益现值,即为委估房地产的现时价值。
(2). 应该搜集哪些估价资料?
该问题分值: 1
答案:应搜集的资料:去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料,对估价对象的租赁协议需充分理解,熟悉租金的价格内涵。
2. 某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收 益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象 房地产的年净收益。
请问:
(1). 这样的做法有哪些错误?
该问题分值: 1
答案:根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格,应该是公开市场价值。
依据最高最佳使用原则是对的,但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏, 三个可比实例的经营规模不同,其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛,经营项目是什么未知,所谓类似也显得比较模糊,不甚清 晰;具体区段、位置不太清楚,而有些商业铺位,特别是零售百货、鞋帽、服装之类,仅差一步之遥,人流量就会相差甚远。综上所述,所以不能简单地就将年净收 益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益,这样是不恰当的。
(2). 若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
该问题分值: 1
答案:按照题意,是采用市场法估价,选取了三个比较合 适的可比实例,应根据每个可比实例的具体资料,分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整,求取每个可比实例在 估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格,最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。
3. 某饮料厂位于某市的商业中心,所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地,该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂,欲将其 全部房地产售予某食品有限公司,要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线,即:首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价 值,后运用成本法评估土地的价格,最后,将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗?为什么?
该问题分值: 1
答案:不正确.因为估价对象现实用途虽是工业.但估价用途应是商业.技术路线应按商业用地制定,优先选用比较法和收益法。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有14道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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