房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第56套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第56套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第56套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了抵押贷款,估价目的为抵押贷款,按当时正常市场价格评估的结果为1000万元,银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日,因该业主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上业主已偿还给银行的部分本金及利息,业主仍欠银行100万元。为此,银行要求估价公司赔偿100万元的损失,而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?
该问题分值: 10
答案:
(1)银行按估价值的八成贷款给业主,对风险考虑不够。
(2)抵押贷款时点为1999年8月1日,拍卖的时间为2001年10月1日,由于时间的变化,房地产市场行情会发生变化,房地产价值也会发生变化。
(3)1999年估价的目的是抵押贷款评估,这与2001年拍卖目的的价格仅就评估目的而言,两个价格不具可比性。
(4)由于未来市场变化风险和短期强制变现因素,拍卖价格可能会低于公开市场价值。
(5)房地产拍卖所得扣除所有税费后得款可能低于公开市场价值。
(6)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的,就没有赔偿责任。
[知识点] 房地产纠纷估价
2. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:
(1)针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?
(2)装修补偿应如何确定?
(3)对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
该问题分值: 10
答案:
(1)估价程序上应特殊注意:①被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明;②估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明;③公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
(2)房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。
(3)拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。
[知识点] 城市房屋拆迁估价
3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问:
(1)你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
(2)你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
该问题分值: 10
答案:
(1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。
(2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定;③拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。
[知识点] 城市房屋拆迁估价
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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