房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第54套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第54套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第54套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同,成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
该问题分值: 10
答案:
1.①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;②净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等。
2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命,还要考虑土地使用年限(或者:土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。
3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本。
2. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权明晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特别注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
该问题分值: 10
答案:
1.在估价程序上应注意:①被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地勘查,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作;②估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日;③公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成的,可以通过委托评估机构确定。
3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。
3. 有一临街商铺要转让,建筑面积500m2,土地使用年限40年,自2006年10月13日起计。该商铺现已出租,租金为每月50000元,租期为2年,自2007年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%,现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租,作为长期投资,期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买?
该问题分值: 10
答案:
不能决定购买。
1.现租约期满后的客观租金水平未知,还需要了解租金的变化趋势。
2.租约期满后,客观出租(空置)率不清楚,还需调查掌握。
3.出租经营成本的水平不清楚,还需调查掌握。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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