房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第52套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第52套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第52套题
(总分90, 考试时间90分钟)

一、问答题
某一委估房地产,其设计用途为商业,结构等级为钢混结构,水电卫齐全,总建筑面积为1632.5m2,该大楼共三十一层,现一层为甲公司营业大厅,二层为办公用房,委估地产位于一、二层,现产权所有人为乙公司,该房屋欲租给甲公司十年,所有的装修费用由甲公司独立承担,经调查该地区房地产交易活跃,而且该房屋在相当繁华的地区。
1. 该房屋的估价主要技术路线是什么?
该问题分值: 5
该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。
(1) 收益法:
①计算该房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点;
②计算该房地产在租赁期后的净收益,并折现至估价时点;
③把以上两部分的未来净收益折现值相加,得出委估房地产的现时价值。
(2) 市场法:
由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁,所以可用市场法来估算。
①假设委估房地产无租赁协议约束,用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;
②假设委估房地产无租赁协议约束,用市场法评估出该房地产在估价时点,为某一时间期间内的租赁收益,并把该期间内的净收益折现至估价时点,即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;
③根据租赁协议,计算房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点,即为租赁期内已确定的净收益值;
④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值,再加上租赁期内已确定的净收益现值,即为委估房地产的现时价值。
2. 应该搜集哪些估价资料?
该问题分值: 5
应搜集的资料:去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料,对估价对象的租赁协议需充分理解,熟悉租金的价格内涵。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有14道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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