房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第49套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第49套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第49套题
(总分120, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成,为钢筋混凝土结构,共9层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
该问题分值: 10
答案:
1.选用成本法、收益法和比较法中任两种
2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值
3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估
4.(1) 选用成本法时,地价构成中不含土地使用权出让金
(2) 先评估完全产权条件的价值,然后扣除需补交的土地使用权出让金
(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值
5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限,并从估价时点起计
[试题分析] (1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估,一般可采取成本法、收益法或市场法。
(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨,计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。
(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。
2. 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用,其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2,乙地块为3680m2;经分别采用市场比较法测算,甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2,现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商,某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2,土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。
该问题分值: 10
答案:
1.甲地块单独使用时的土地使用权价值为:
1250m2×4500元/m2=5625000元
乙地块单独使用时的土地使用权价值为:
3680m2×4100元/m2=15088000元
两地块合并后的价值为:
(1250m2+3680m2)×4800元/m2=23664000元
甲、乙两地块合并后增值为
23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元;
2.两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配,这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则,以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。
[试题分析] (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。
(2) 相邻土地合并后,往往会使总效用增大,价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。
(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重?进行加权平均,得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。
2006年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问:
3. 该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?
该问题分值: 10
答案:
不能直接将其选作可比实例。因为:
(1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同,但不一定其小类用途也相同;
(2) 商场与临街商铺的规模不相当;
(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;
(4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;
(5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;
(6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;
(7) 商场剩余部分招商管理费较高,与临街铺面可能不同。
4. 确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
该问题分值: 10
答案:
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金,租约期外按正常客观的市场租金计算。
5. 确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
该问题分值: 10
答案:
(1) 确定自营部分净收益,应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2) 因向商户收取的管理费较高,应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
(3) 测算时不仅考虑有形货币收益,还应考虑各种无形收益。
(4) 确定合理的收益期限,在该商场的自然寿命、法律规定等基础上,结合剩余经济寿命来确定。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有17道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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