房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第47套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第47套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第47套题
(总分110, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年,可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
该问题分值: 10
答案:
采用市场法估价在选取可比实例时应符合以下四个要求:①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产②可比实例的成交日期应尽量接近估价时点;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;④比实例的成交价格应尽量为正常价格。
假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年,不能被选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长),通常房地产市场变化较大,就难以进行有效的交易日期修正,一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年;在特殊情况下,"如果房地产市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长时效不宜超过两年"(规范语)
[试题分析] 该题目主要考核市场法中可比实例选取的要求,这个问题是我们应用市场法估价首要要解决的基础性问题,因此应该牢固掌握。
甲公司开发建设一住宅小区,计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司,此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题:
2. 转让该项在建工程应具备哪些主要证件?
该问题分值: 10
答案:(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。
3. 简述评估技术路线。
该问题分值: 10
答案:
(2)用假设开发法。
①估算该工程完工后的价值。
②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。
③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值,再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费,求得待估房地产的价值。
[试题分析] 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件,对在建工程主要用假设开发法进行估价。
4. 张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层,总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡,二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性,找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
该问题分值: 10
答案:①土地产权状况;②房屋产权状况;③该房地产是否符合规划要求;④土地使用基本状况;⑤建筑物基本状况。
[试题分析] 买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容,接受委托后,估价师需要全面了解该房地产的状况,包括产权、规划要求和使用状态等。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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