房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第45套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第45套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第45套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问:
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?
该问题分值: 10
答案:
(1)错误有:①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用;②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息;③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧:①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧;②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧;③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
[知识点] 居住房地产的估价
2. 黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,2005年改作餐馆,并补交了土地使用权出让金,办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例,故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确),估值40万元。然后,再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价,估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问:这样确定估价结论是否正确?为什么?
该问题分值: 10
答案:这样确定估价结论不正确。因为:①将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元),但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象的合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。②将估价对象按两种不同用途进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
[知识点] 企业各种经济行为涉及的房地产估价
3. 某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元,依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问:
(1)这样的做法有哪些错误?
(2)若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
该问题分值: 10
答案:
(1)错误有:①由于三个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例;②未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;③不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益;④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益)。
(2)具体可选择过去数据简单算术平均法,未来数据简单算术平均法,或未来数据资本化公式法确定。
[知识点] 房屋租赁价格评估
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本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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