房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第42套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第42套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第42套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
某酒店从1998年开始兴建,但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设,并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》,以该房地产向银行抵押贷款。
1. 简述评估该酒店的技术路线。
该问题分值: 5
答案:
通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后,根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择,酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产,区别于其他各类房地产,特别是中大型星级酒店物业,其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加,据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法,同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下,除收益法外,成本法也具有评估价合理性的一面,能够保守地测算估价对象的现有价值,因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值,再扣除法定优先受偿款,即得出本次估价对象的抵押价值。
2. 确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
该问题分值: 5
答案:大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏,所以通常不采取市场法对其评估,酒店的收益年限较长,所以对未来的收益有较大的不确定性,土地使用年限等也是应考虑的因素。
3. 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房,转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证,该厂房为框架结构,建筑面积为6000m2,竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格,请问该估价公司应搜集哪些资料?
该问题分值: 10
答案:
1.对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2.有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3.了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4.如果城市规划允许改变为商业用途,需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5.改变用途所需投入的改建费用等资料。
6.需要补交的土地使用权出让金的标准等。
4. 某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2,且土地形状规则;允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%;土地使用权年限为50年;出售时间为2001年9月1日。
需要评估出该块土地在2001年9月1日的售价。
如果选用假设开发法进行估价,它的计算公式和技术路线是什么?
该问题分值: 10
答案:
选用假设开发法进行估价时地价的计算公式为
地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费。
选用假设开发法进行估价的技术路线为预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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