房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第40套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第40套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第40套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款,现委托一评估公司进行评估,请问针对划拨土地使用权的特性,处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?
该问题分值: 10
答案:
1.首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
2.用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
2. 张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元人民币。该房地产的建筑物共三层,总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商铺,二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性,找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
该问题分值: 10
答案:
1.房地产产权信息,如土地和房屋的使用年限和已使用年期等。
2.建筑物实物状况,如装修情况、成新度、结构等。
3.作为商业房地产的区位状况,如周边商业环境等。
4.该房地产是否符合规划要求。
3. 商业区某商场共6层,每层建筑面积3000m2,土地使用年限为40年,从2005年5月18日计起。该商场1~4层于2007年5月18日租出,租期为5年,月租金为240元/m2,且每年不变;5~6层于2007年7月1日租出,租期为3年,月租金为210元/m2,现空置。问现评估该商场带租约出售的价格,应优先采用哪两种估价方法,并写出估价技术路线。
该问题分值: 10
答案:
1.应优先选用的估价方法是:收益法和市场比较法。因商场属于收益性房地产,应选用收益法作为其中一种估价方法。在市场交易实例比较多的情况下,应选用市场比较法作为其中一种估价方法。
2.在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响:有租约的租金收入用租金收入,租约期满后的租金收入用客观租金,现空置部分也要计算客观租金收入。将两种方法的估价结果综合,确定最终估价值。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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