房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第39套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第39套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第39套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行,获得贷款700万元,抵押期间该楼曾出租给另一家企业,用途为商务办公,现因该企业无力偿还债务,债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估,试选择两种主要的评估方法,并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
该问题分值: 10
答案:
1.应首选市场法和收益法评估,有条件选用市场法的,应首选市场法;选收益性房地产估价的,应选用收益法作为其中的一种估价方法。
2.①分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平;②选取相关案例资料,比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异;③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度;④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算,根据调整计算结果综合确定拍卖底价。
2. 某街道旁的一个商业门面房,建筑面积148m2,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2,另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适,问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
该问题分值: 10
答案:
1.从最高最佳使用原则考虑,买主的出价偏低。
2.按最高最佳使用原则评价,评估对象现状不是最高最佳使用现状,因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2,扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。
3.正常合理的成交价格水平应为:
4000-(500+2220/148)=3485(元/m2)。
买方实际支付价格:3485元/m2+应由买方缴纳税费,只要买方付出价格在(3485元/m2+应由买方缴纳税费)以下就行。
3. 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用,其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2,乙地块为3680m2;经分别采用市场法测算,甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2,现甲、乙两公司经协商,确定将两地块合并后转让给某开发商,某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2,土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师,你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额?
该问题分值: 10
答案:
1.甲地块单独使用时的土地使用权价值为:1250×4500=5625000(元)。
乙地块单独使用时的土地使用权价值为:3680×4100=15088000(元)。
甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为:(1250+3680)×4800=23664000(元)。
甲乙两地块合并后的增值为:23664000-(5625000+15088000)=2951000(元),再减去合并费用120万元,实际增值额为1751000元。
2.两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间应该按一个合理的比例分配,这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定,其中遵循房地产估价中的贡献原则,以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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