房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第38套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第38套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第38套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某综合用途房地产,占地面积5000m2,建筑面积15000m2,容积率为3,每层建筑面积3750m2。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房,为了评估其市场买卖价格,估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%,二层三层差价5%,三层四层差价2%),判断出二层价格为9408元/m2,三层价格为9837.6元/m2,四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为:(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问:1.如此确定的最终结果是否正确?2.如何可以让结果更加准确?
该问题分值: 10
1.不正确。因为一、二层为商铺,三、四层为住宅,用途不同,售价会相差很大,无法直接按楼层的差异比例折算。
2.正确的估价方法是根据建筑物区分所有权的基本理论,分别计算综合用途房地产各种用途的客观市场价值,加总得到房地产总价值。其中商业出租部分优先使用收益法,住宅部分还可以使用市场比较法。
2. 有一临街商铺要转让,建筑面积500m2,土地使用年限40年,自2006年10月 13日起计。该商铺现已出租,租金为每月50b0元,租期为2年,自2007年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%,现转让价格为510万元。假如你欲购该商铺用于出租,作为长期投资,期望收益率为10%。根据上述资料能否决定购买?为什么?
该问题分值: 10
不能决定购买:
(1)现租约期满后的客观租金水平不知道,故还需了解租金变化趋势;
(2)租约期满后的客观出租率不清楚,还需调查掌握;
(3)出租经营成本的水平不清楚,还需调查掌握。
3. 某企业购得一已停工五年的在建工程,结构封顶,其中1~4层为商业裙楼,2~ 20层为住宅,裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5~8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问:1.拟优先选用的估价方法。2.确定评估价值时的主要因素。
该问题分值: 10
1.可优先采用假设开发法,再采用成本法,然后综合调整。
2.采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时,商业裙房的住宅应根据市场分析估价。
3.应按估价时点的市场价值,而不能按5年前的价值评估。
4.应用假设开发法,应合理确定扣除项。
5.应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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