房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第35套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第35套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第35套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需要做哪些专业工作?(体现估价工作程序和步骤)
该问题分值: 10
1.选用假设开发法和市场法进行估价。
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。
3.了解类似公寓和写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。
4.分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式(租或售),运用市场法和收益法等。
5.预测建成后房地产总价值,调查了解类似房地产的开发成本费用;如前期费用、建安工程费用、专业费等,测算土地价格。
6.选取可比实例进行因素比较修正,确定土地比准价格。
7.综合两种方法的结果,确定最终估价结果。
8.根据《房地产估价规范》的要求,撰写并出具估价报告。
2. 甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅,当第一期40栋于2004年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债,拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋,平均价格为3860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理,而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
该问题分值: 10
乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。(1)从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;(2)从估价时点看,拍卖时是2004年12月,而第二期工程在2007年6月竣工后出售,时点的不同相应房地产市场状况也会不同;(3)从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;(4)该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;(5)从市场销售结果看,拍卖底价为3800元/m2,售出6栋的平均价格为3860元/m2,比较吻合,尚有14栋没有拍出,也从市场方面反映了估价结果的合理性。
3. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定:拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。请问:
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?
2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
该问题分值: 10
1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业;估价机构应将评估结果提交法院,由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。
2.拍卖保留价由法院确定,应以评估价格为基础确定。
3.应注意以下费用:①拍卖机构佣金:②补缴土地使用权出让金;③房地产交易相关税费;④估价机构的评估费用。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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