房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第33套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第33套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第33套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 张某于2004年3月10日,在郊区发现自己喜欢的一栋别墅并立即购买,购买价格为220万元人民币,当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估,评估价值为200万元,2004年10月1日,张某因资金紧张,欲将该别墅作为抵押物向银行贷款,银行同意张某贷款申请,但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估,问为什么原评估报告不可用?
该问题分值: 10
1.评估目的不同,估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据:评估时点不同,市场可能发生变化,别墅的周围景观也可能发生变化。
2.考虑到抵押对象为别墅价值量大,而需求市场相对少,变现能力差,若贷款不能如期偿还,银行存在着很大的变现风险,因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异,故需重新评估。
2. 甲公司在某市街道旁的一栋二层老式自用办公楼已停用,其用地与乙公司一仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2,乙地块为3680m2,经分别采用市场比较法测算,甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商,某开发商确凿让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2,土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两块合并后地价增值在甲、乙两公司间的分配额。
该问题分值: 10
1.甲地块单独使用时的土地使用权价值为:
1250×4500元=562.5万元
2.甲地块单独使用时的土地使用权价值为:
3680×4100元=1508.8万元
3.甲乙两地块合并使用后的土地使用权价值为:
(1250+3680)×4800=2366.4万元
4.甲乙两地块合并的增值为:
2366.4-(562.5+1508.8-120)=175.1万元
两地块合并后地价增值在甲、乙两家间应该按一个合理的比例分配,这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定,其中遵循房地产估价中的贡献原则,以合并前甲乙地块各自的单价为基础的比例应占有较大的权重。
3. 某集团公司根据上级文件精神,准备转换经营机制,进行资产重组,组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法,集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有,重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金,仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定:将仓库中的100000m2进行租赁,租赁年限为5年(2005年5月1日起2010年4月30日止),月租金为11元/(m2•月),租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因,经租赁双方协商,同意租赁协议于2007年12月提前终止,试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?
该问题分值: 10
1.首先应验证出租仓库使用权的合法性,出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证,出租人与土地证、房产证记载的权利人是否一致。
2.在此基础上,可确定出租人签订出租合同的合法性,然后,租赁双方应草签租赁协议的文件,并确定租赁的面积、租金水平等。
3.租赁双方根据协议文本,并由双方自行认定租赁范围或共同委托有资格的测量队伍进行测量,并绘制成图。
4.双方根据律师出具的法律意见书或公证处公证的租赁合同,并备齐相关资料,到地方房地管理局相关部门办理登记备案手续。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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