房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第28套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第28套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第28套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于1993年建成并投入使用,现对2层进行估价,2层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。
请问:
1. 该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?
该问题分值: 5
答案:该房屋可以使用最高最佳原则进行估价,因为该房地产是在遵循合法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2. 写出估价技术路线。
该问题分值: 5
答案:
①市场法技术路线:搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正,求出比准价格。
②收益法技术路线:搜集有关资料,估算潜在毛收入,估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。
B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权,1998年5月开始施工,预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑,共18层,第1~4层为裙楼,用途为商业用房,5~18层为塔楼,用途为办公用房,该建筑停工时主体己达12层,2001年5月该公司寻找到合作伙伴,委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估,核定其现状价值,为合作提供依据。
请说出:
3. 评估该综合楼的技术路线。
该问题分值: 5
答案:
评估该综合楼的技术路线
(1)成本法:土地的重新购置成本,建筑物已完成部分的重新建造成本,加上利息、利润及相关税费等。
(2)假设开发法:通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值,扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。
4. 应搜集、审核哪些资料?
该问题分值: 5
答案:
应搜集、审核的资料
(1)《国有土地使用权证》。
(2)《建设用地规划许可证》。
(3)《建设工程规划许可证》。
(4)《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。
(5)《施工许可证》。
(6)施工图纸、施工图预算、施工合同。
(7)已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。
5. 甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
该问题分值: 10
答案:
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元,乙应分得1367.1万元。
3.因为,如果乙拿走的房屋用于销售,共可回收价款2790万元,双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲仍应获得1395万元,乙尚可获得1367.1万元。
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本套房地产估价师考试题共有17道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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