房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第26套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第26套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第26套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/m2,其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后,建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低,而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2,远低于其当时投入的建设成本,很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问:乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
该问题分值: 10
答案:乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有:①拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右,房地产市场情况已发生了变化;②为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格;③拍卖时只卖出了20栋中的8栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求不足也会导致成交价格较低;④整个别墅区在一期工程竣工与二期工程竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语;⑤2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同,2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性,更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
[知识点] 房地产纠纷估价
2. 赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有:①赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;②赵某的购房发票;③商品房预售许可证复印件;④其他有关房地产市场资料。请问:
(1)上述资料用于抵押估价是否齐全?
(2)估价人员可否承诺按170万元进行估价?
(3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
该问题分值: 10
答案:
(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全,比如缺赵某装修花费成本的证明,拆除装修部分的成本等。
(2)房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价,估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
(3)不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
[知识点] 房地产抵押价值评估
3. 张某与王某合作投资开发一个房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2,售价为3000元/m2,销售税费为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给好友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实际应得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素,谁的分配方案更合理?你认为应该如何分配?为什么?
该问题分值: 10
答案:①甲、乙的分配方案均不合理;②甲应分得1395万元,乙应分得1367.1万元;③因为乙拿走的房屋如果用于销售,共可回收价款2790万元,双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲仍应获得1395万元,乙尚可获得2762.1万元-1395万元=1367.1万元。
[知识点] 房地产分割、合并估价
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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