房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第24套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第24套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第24套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
该问题分值: 10
答案:房地产估价师这样做的理由有:①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等。②收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。③估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本。
[知识点] 房地产抵押价值评估
[知识点] 商业房地产的评估
2. 钱某于2006年11月3日去世后,遗留了位于××市××路××号的临街住宅一栋。该住宅占地面积为200m2,共两层,每层建筑面积各为100m2,是钱某于2006年年初以20万元购得的。钱某另遗有其他财产合计价值15万元。钱某留下遗嘱“全部财产由我两个儿子钱甲和钱乙继承,钱甲继承住宅的1层和价值4.5万元的其他财产,钱乙继承2层和价值10.5万元的其他财产。”在接受遗产时,钱甲决定以自己所继承的1层向钱乙换取价值相等的现金,钱乙同意交换,但认为当初该住宅以20万元购入,1层、2层建筑面积相等,故1层现值应为10万元;钱甲则认为1层现值应为14万元。为此,两人共同请某房地产估价机构对该临街住宅1层进行估价。请问:
(1)作为房地产估价师,给出你的专业意见。
(2)若经估价机构评估后,1层的正常市场价格为13万元,请你具体分析一下实际成交价格会高于13万元,还是低于13万元?
该问题分值: 10
答案:
(1)估价意见如下:①应以估价时点的当地房地产市场价格为依据,对估价对象进行估价,不能以2006年年初的房地产市场价格为依据;②该住宅虽然一层与二层的建筑面积相等,但其价值不一定相等,还要考虑层次、装修、设施、设备、用途等方面因素,因此,整幢楼的价值不能平均分摊。可以先计算出整栋楼的总价值,再在一二层之间合理分摊,也可以单独采用市场法对一层的现值进行估价。
(2)由于这是对一个整体建筑物的部分楼层进行估价,对于钱乙来说,获得一层后将会得到一个整体建筑物,钱乙愿意出比正常市场价格高的价格得到一层,因此,从这个意义上说,实际成交价格可能会高于13万元的正常市场价格;但由于这是一种特殊交易情形(亲朋好友间交易),钱甲可能由于亲情考虑,会主动降低售价,从这个意义上说,实际成交价格可能会低于13万元的正常市场价格。因此,最终实际成交价格可能低于13万元也可能高于13万元,还可能等于13万元。
[知识点] 房地产纠纷估价
3. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值,供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?
该问题分值: 10
答案:作为房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况和地块所在区域基本情况之后,还需做:①选用假设开发法和市场法进行估价;②了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;③了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;④分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式(租或售);⑤运用市场法和收益法等,预测建成后房地产总价值,调查了解类似房地产的开发成本费用等,如前期费用、建安工程费用、专业费等,测算土地价格;⑥选取可比实例进行因素比较修正,确定土地比准价格;⑦综合两种方法的结果,确定最终估价结果;⑧根据《房地产估价规范》的要求,撰写并出具估价报告。
[知识点] 房地产抵押价值评估
[知识点] 商业房地产的估价
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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