房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第23套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第23套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第23套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时,金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式,作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估,为其投资项目的决策进行科学论证。
请问:
1.房地产贷款项目评估有什么特点?
2.房地产贷款项目评估包含哪些内容?
该问题分值: 10
答案:
1.房地产贷款项目评估的特点:
(1)综合性。
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同,从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多,涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房;用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质,大部分业务需多种专业人士配合作业。
(2)科学性。
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时,应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性,有依据性。
(3)专业性。
房地产贷款项目评估涉及广阔的领域,有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
(4)特殊性。
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比,具有其自身的特性,如作为销售经营的房地产项目,其测算的投资回收期相对较短,根据项目大小,其投资回收期大约在1~3年左右;房地产的经营方式多样化,可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。
2.房地产贷款项目评估的内容:
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定,但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分;综合各家的内容,结合房地产贷款项目的特点,建议设立九章内容:
第一章  借款企业资信评估
第二章  项目概况评估
第三章  市场分析
第四章  项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章  项目进度与资金运用评估
第六章  项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章  不确定性分析
第八章  贷款风险评估
第九章  结论与建议
2. 某集团公司根据部文件精神,准备转换经营机制,进行资产重组,组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法,集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有,重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金,仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定:将仓库中的100000m2进行租赁,租赁年限为5年(1999年5月1日起至2004年4月30日止),月租金为11元/(m2•月),租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因,经租赁双方协商,同意租赁协议于2001年12月提前终止,试问:该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?
该问题分值: 10
答案:
该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有:
(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性,出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证,出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致;
(2)在上述基础上,可确定出租人签订出租合同的合法性,然后,租赁双方应草签租赁协议的文件,并确定租赁的面积、租金水平等;
(3)租赁双方根据协议文本,由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量,并绘制成图;
(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同,备齐相关资料,到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。
3. 2003年9月,北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价人股北京ZL集团有限公司, JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月,双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价,双方以估价结果为参考依据,协商确定以JM大厦作价1.2亿元人民币入股。
请问:
1.何为房地产转让?
2.城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外,其他合法方式有哪些?
3.房地产转让估价有哪些特点?
该问题分值: 10
答案:
1.《城市房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
2.城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外,其他合法方式主要包括下列行为:
(1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
(4)以房地产抵债的;
(5)法律、法规规定的其他情形。
3.房地产转让估价具有以下几个方面的特点:
(1)从估价时点上看,房地产转让估价多数是在转让前进行,估价时点则在估价作业日期之后。
(2)从委托人和评估主体上讲,房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估,委托人既可能是买方和卖方单独委托,也可能是买卖双方共同委托,这是一种自愿的行为。
(3)从估价目的和要求上讲,房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估,其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格,它带有一种咨询性,如买方需要了解购买一宗房地产时,可能实现的最低价格,而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构,对该宗房地产进行评估时,其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间,估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责,而对房地产转让定价决策不负直接责任。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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