房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第22套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第22套题
发布时间:2018-1-9
文件类型:doc格式doc
文件大小:17 KB
资料编辑:xiaoli
浏览人次:260 次
VIP会员价格:300 建筑币
资料下载
资料简介

房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第22套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问:
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
该问题分值: 10
答案:
1.(1)根据公开、透明的原则,由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。
(2)确定拆迁估价机构后,一般由拆迁人委托评估,委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
(3)估价机构获得委托,经实地入户调查、室内作业,才能得出房屋拆迁估价报告。
2.(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》,应以其记载用途为准,或查阅该房屋权属档案。
(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的,应服从其规定按其确定的用途评估。
(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的,可按协商确定的用途评估。
(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致,应向城市规划行政主管部门申请确认,据此确定该房屋用途。
2. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。
请问:
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?
2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?
该问题分值: 10
答案:
1.本次估价委托人是相关法院,估价机构出具的报告应该送交相关法院,这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业,估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况,可以直接找法院了解估价结果,由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。
2.拍卖保留价即拍卖底价,是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,法院可参照市价来确定。法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
3.本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有:土地使用权出让金及相关的税费(补地价)、拍卖过程中的相关费用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费,如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。
3. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目,的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问:
1.估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误?
2.除了材料中已知的因素,还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
该问题分值: 10
答案:
1.重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
估价人员在确定该房产的重置价格时存在以下错误:
(1)利息计算错误,概念不清,重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算;
(2)所列实际成本费用符合当时市场状况,未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符;
(3)期望利润不能作为测算用,应采用正常利润。
2.除了材料中已知的因素外,还应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内,因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
相关推荐
最新发布
热门点击
Copyright © 2016 - 2020 建筑世家网. All Rights Reserved . 京ICP备17052177号-1
关闭
会员登录