房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第21套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第21套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第21套题
(总分110, 考试时间90分钟)

一、问答题
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问:
1. 你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
该问题分值: 10
答案:
(1) 根据公开、透明的原则,由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。
(2) 确定坼迁估价机构后,一般由拆迁人委托评估,委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。
(3) 估价机构获得委托,经实地人户调查、室内作业,才能得出房屋拆迁估价报告。
2. 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
该问题分值: 10
答案:
(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》,应以其记载用途为准,或查阅该房屋权属档案。
(2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的,应服从其规定按其确定的用途评估。
(3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的,可按协商确定的用途评估。
(4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致,应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。
[试题分析] (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。
(2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托,并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。
(3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。
(4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准,各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的,服从其规定;拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的,可以按照协商结果进行评估;如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致,应当向城市规划行政主管部门申请确认,据此确定该房屋用途。
3. 某街道旁的一商业门面房,建筑面积150m2,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2,现经测算得知,将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2,另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适,问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
该问题分值: 10
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有16道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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