房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第19套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第19套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第19套题
(总分80, 考试时间90分钟)

一、问答题
某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问:
1. 这样的做法有哪些错误?
该问题分值: 2.5
根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格,应该是公开市场价值。
依据最高最佳使用原则是对的,但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏,三个可比实例的经营规模不同,其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛,经营项目是什么未知,所谓类似也显得比较模糊,不甚清晰;具体区段、位置不太清楚,而有些商业铺位,特别是零售百货、鞋帽、服装之类,仅差一步之遥,人流量就会相差甚远。综上所述,所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益,这样是不恰当的。
2. 若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
该问题分值: 2.5
按照题意,是采用市场法估价,选取了三个比较合适的可比实例,应根据每个可比实例的具体资料,分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整,求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格,最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有14道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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