房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第17套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第17套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第17套题
(总分80, 考试时间90分钟)

一、问答题
某酒店从1998年开始兴建,但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设,并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》,以该房地产向银行抵押贷款。
1. 简述评估该酒店的技术路线。
该问题分值: 2.5
通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后,根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择,酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产,区别于其他各类房地产,特别是中大型星级酒店物业,其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加,据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法,同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下,除收益法外,成本法也具有评估价合理性的一面,能够保守地测算估价对象的现有价值,因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值,再扣除法定优先受偿款,即得出本次估价对象的抵押价值。
2. 确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
该问题分值: 2.5
大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏,所以通常不采取市场法对其评估,酒店的收益年限较长,所以对未来的收益有较大的不确定性,土地使用年限等也是应考虑的因素。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有14道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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