房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第16套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第16套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第16套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/m2,其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后,建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低,而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2,远低于其当时投入的建设成本,很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问:乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
该问题分值: 10
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有以下几点。
(1)拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右,房地产市场情况已发生了变化。
(2)为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
(3)拍卖时只卖出了20栋中的8栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求不足也会导致成交价格较低。
(4)整个别墅区在一期工程竣工与二期工程竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
(5)2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同,2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性,更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
知识点:房地产纠纷估价
2. 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房,转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证,该厂房为框架结构,建筑面积为6000m2,竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格,请问该估价公司应搜集哪些资料?
该问题分值: 10
(1)对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
(2)有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
(3)了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
(4)如果城市规划允许改变为商业用途,需了解商业用途下类似房地产的租金、售价等资料。
(5)改变用途所需投入的改建费用等资料。
(6)如果是划拨土地,还需要收集应补交的土地使用权出让金、土地收益金的标准等资料。
知识点:房地产转让价格评估
3. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:
(1)针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?
(2)装修补偿应如何确定?
(3)对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
该问题分值: 10
(1)估价程序上应特殊注意:①被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明;②估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明;③公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
(2)房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。
(3)拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。
知识点:城市房屋拆迁估价
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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