房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第14套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第14套题
发布时间:2018-1-9
文件类型:doc格式doc
文件大小:13 KB
资料编辑:xiaoli
浏览人次:216 次
VIP会员价格:300 建筑币
资料下载
资料简介

房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第14套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。
请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?
该问题分值: 10
针对此题,该市规划部门已将该区域规划为居住区,按目前各地一般做法,首先应由国土管理部门按该市规划将土地进行置换,冉由土地储备中心实施拆迁整理,在明确规划使用条件后进行土地使用权出让,有意向的房地产开发商可运用假设开发法对地价进行评估,并预测开发效益。在这样的前提下,开发商不可能在划拨的国有土地上进行房地产开发,只能从国有土地所有者手中才能通过有偿出让方式取得有限期的土地使用权,并按规定的规划设计条件进行房地产开发,因此不必要与该正常生产的工厂打交道,也无需了解目前该国有土地的使用情况。房地产开发商如请房地产估价机构预测开发效益,应搜集的资料主要如下。
1.调查待开发房地产(7672m2国有土地)的基本情况,应包括:名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、利用现状、权属状况,特别重要的是规划限制条件,包括:土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退红线距离、建筑问距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩、地面标高等。
2.选择最佳的开发利用方式,搜集估算开发经营期的相关资料,特别重要的是需要搜集为预测开发完成后的房地产价值所需的资料,可出售面积、售价,可出租面积、租价,销售期、出租期等。
3.搜集为测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及其他相关资料。
4.目前国有土地使用权出让的方式有协议、拍卖、招标及挂牌出让等,以市场化程度较高的后三种方式为主,近来特别以挂牌出让为多,因此还需要了解当地国有土地使用权出让情况,当地近期房地产市场情况,当地主要竞争对手情况等。
2. 某企业购得一个已停工5年的在建工程,结构封顶,其中1~4层为商业裙楼,5~27层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5~8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。
该问题分值: 10
1.题中所给出的已停工5年的在建工程,俗称之为“烂尾楼”,购置者欲向银行申请抵押贷款,首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分.及5~8层住宅的哪一部分,即待估房地产的估价对象应该予以明确,当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清,在此基础上评估的抵押价值,应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额,宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2.具体地说,商业裙楼部分可以收益法为主,辅之以市场法与假设开发法,住宅部分可以市场法为主,辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程,尚未竣工,更未验收启用,续建过程中的水电、设备购置安装费用,尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓,则同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外,对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值,对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值,在确定评估价值时,需考虑的主要因素有:土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
3. 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价,估价目的为抵押贷款,按当时正常市场价格评估的结果为1000万元,银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日,因该业主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上业主已偿还给银行的部分本金及利息,业主仍欠银行100万元。为此,银行要求估价公司赔偿该100万元的损失,而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?
该问题分值: 10
1.银行按估价值的八成贷款给业主,对风险考虑不够。
2.抵押估价时点为1999年8月1日,拍卖的时间为2001年10月1日,由于时间变化,房地产价值会发生变化。
(注:如答案中包含以下三种意思①因货币的时间价值不同;②房地产市场可能变化;③房地产本身因折旧摊提价值减损)
3.由于短期(快速)和强制性变现因素,拍卖价格可能会低于公开市场价值。
(注:如答估价目的不同)
4.房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5.如果估价公司当时的估价结果是客观合理的,就没有赔偿责任。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
相关推荐
最新发布
热门点击
Copyright © 2016 - 2020 建筑世家网. All Rights Reserved . 京ICP备17052177号-1
关闭
会员登录