房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第7套题

关 键 词:房地产估价师
资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第7套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第7套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 某集团公司打算将其名下的一处房地产出售,根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素,公司给其标价320万元人民币。然而,此房地产标价两个月后,却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此,该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。
请问:
估价公司在接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
该问题分值: 10
估价公司在接受委托后,在估价前需要了解估价对象的情况有:
(1)土地权属状况;
(2)房屋产权状况;
(3)该房地产是否符合规划要求;
(4)土地使用基本状况;
(5)建筑物基本状况。
2. 某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
该问题分值: 10
(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。
(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
(4)①选用成本法时,地价构成中不含土地使用权出让金;
②评估完全产权条件的价值,然后扣除需补交的土地使用权出让金;
③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限,并从估价时点起计。
3. 某市欲对旧城区进行拆迁改造,涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满,或是故土情节过重,以致有许多市民不配合拆迁工作,不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外,有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解,担心自己得不到补偿费;还有的居民已对自家的住宅进行了精装修,觉得拆迁得不偿失,因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种,拆迁改造工作困难重重。
请问:
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特别注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
该问题分值: 10
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应该特别注意的环节主要有:
(1)与拆迁当事人作充分的沟通,要求被拆迁人能如实提供有关资料,协助估价机构实地勘查,否则造成估价失实或者其他后果的,被拆迁人应当承担相应的责任。
(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况,是划拨还是出让,出让起止年月;需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。
2.关于装修补偿问题,根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。
3.对已存在的租赁关系,拆迁补偿的是房屋所有权人,估价与其密切相关;同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁,对使用人也会带来一些损失,但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置,以减少承租人损失,并应重新签订租赁协议。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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