房地产估价师考试-房地产估价案例与分析第4套题

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资料等级:房地产估价师考试-房地产估价案例与分析第4套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第4套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. 2005年3月,市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同,依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准,租赁期为一年。到2005年7月,佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后,主张重新订立租赁合同,原租赁合同无效,租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。
请问:
1.什么是租赁合同?
2.根据法律规定,不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?
该问题分值: 10
1.租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格,即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外,不得收取其他费用。
2.不同用途房屋租赁价格管理规定:
《城市房地产管理法》第五十四条:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策,租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。
对于租用房屋从事生产、经营活动的,由于其用途与住宅用房不同,因此,可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立,第二产业用房和第三产业用房日益增多,此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异,其租金标准应依靠市场调节,由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。
2. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。
请问:
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特别注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
该问题分值: 10
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应该特别注意的环节主要有:
(1)与拆迁当事人作充分的沟通,要求被拆迁人能如实提供有关资料,协助估价机构实地查勘,否则造成估价失实或者其他后果的,被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。
(2)需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况,是划拨还是出让,出让起止年月;需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。    .
(3)凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物,均应列入拆迁补偿估价的范围。
2.关于装修补偿问题,根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。
3.对已存在的租赁关系,拆迁补偿的是房屋所有权人,估价对其密切相关;同时需要安置的是房屋使用人,由于房屋拆迁,对使用人也会带来一些损失,但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置,以减少承租人损失,并应重新签订租赁协议。
3. 2000年4月,某房地产开发公司甲,开发建设一住宅小区。包括6个幢号,一个地下车库,一个配电室。计划投资0.98亿元人民币。至2001年1月,配电室和三个幢号已竣工并交付使用;地下车库和一个幢号在施工;另两个幢号尚未开始挖槽。至此,房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。此时,该公司业务转型,对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下,公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。
请问:
转让该项在建工程应提供哪些证件?
该问题分值: 10
转让该在建工程应提供的证件有:
(1)国有土地使用证;
(2)建设用地规划许可证;
(3)建设工程规划许可证;
(4)施工许可证;
(5)已投入资金的评估证明等。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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