房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第1套题

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资料等级:房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第1套题
发布时间:2018-1-9
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房地产估价师考试--房地产估价案例与分析第1套题
(总分100, 考试时间90分钟)

一、问答题
1. ××市××钢铁股份有限公司,以其名下一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。
请问:
1.作为对工业房地产的估价,其特点有哪些?
2.作为对工业房地产的估价,常用方法有哪些?
3.影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?
该问题分值: 10
1.作为对工业房地产的估价,其特点有:
(1)涉及行业多;
(2)非标准厂房多,单价相差大;
(3)要区分设备和建筑物造价。
2.作为对工业房地产的估价,其常用方法有:
(1)市场法;
(2)收益法;
(3)成本法。
3.(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有:
1)交通条件;
2)基础设施;
3)地理位置。
(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有:
1)用地面积与形状;
2)地点、水文条件;
3)房地产用途。
2. 甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费率为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?为什么?
该问题分值: 10
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割,而乙只考虑该套房屋的成本分割,未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割,则甲应该分得:2762.1÷2+30÷2=1396.05万元,乙应该分得:2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。
编辑评价
本套房地产估价师考试题共有15道题目,每道题后面有答案和解析,可作为房地产估价师考试参考。
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